집 가격 결정의 메카니즘
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구매자들은 자기가 사려는 집의 가격이 적정한지 아니면 시장가격보다 높은지에 대한 의문을 근본적으로 가질 수 밖에 없다. 시세보다 집을 싸게 사면 아무 문제가 없으나 시세보다 높은 가격에 집을 사는게 아닌가 하는 염려를 한다. 매매자들 또한 중개사가 제시한 가격이 적정가격보다 높거나, 낮게 됐을 때 이러한 변수가 매매에 어떤 영향을 미칠 것인가에 대해 민감하다.
무턱대고 높게 자신의 집이 리스팅되는 것을 좋아할 수 없는 것은 그것이 결국 집 매매를 가로막는 악재로 작용하기 때문이다. 구매자들은 아무리 집이 좋다 하더라도 리스팅 가격이 시장가격보다 높으면 관심을 접어 버린다. 집이 나쁘지 않더라도 시장에 장시간 머무르는 이유가 바로 이것 때문이다.
그래서 주택 감정평가는 집을 팔기 위한 첫 단추이다. 자신의 집이 얼마 정도의 가치가 있는지 정확히 안다면 마치 수험생이 시험 문제의 정답을 아는 것처럼 집 매매과정이 매끄럽고 손쉽다. 즉 정확하게 감정평가된 집의 가격은 잠재 구매자들의 구매자체를 결정해주는 주요 요소가 되며, 집에 대해 느끼는 첫 인상이 된다. 너무 과하면 구매자에게 외면당하고 시장가격에 비해 낮게 매겨지면 엄청난 매력으로 작용한다.
단순히 자신의 이웃 집이 얼마에 팔렸는지 아는 것은 최상의 선택을 하기 위한 일부분에 불과하다. 그래서 집 자체의 가치를 감정, 평가해 가격을 내는 것도 중요하지만 최근의 시장 동향도 무시할 수 없다. 셀러마켓이냐 바이어 마켓이냐는 변수도 가격과 맞물려서 작용한다.
셀러 마켓이 지속되다 보니 자연스럽게 집을 리스팅하는 과정에서도 과당경쟁이 확연하다. 중개사들마다 리스팅을 따내기 위해 시장가격보다 높은 가격을 마치 매매할 수 있는 가격인 것처럼 매매자를 현혹시킨다. 물론 현명한 매매자는 여기에 넘어가지 않겠지만 쉽사리 판단할 문제는 아니다.
왜 중개사들마다 같은 집에 대한 평가가 제각기 틀리며 그 이유는 무엇일까? 그 답은 사용하는 공식은 같지만 중개사가 어떠한 자료와 무엇을 기준으로 삼았느냐에 따라 달라질 수 있다는데서 찾아야 한다. 정말 정답이 없다. 자동차만 하더라도 어느 브랜드, 몇년식 형은 얼마라는 분명한 가이드라인이 있지만 집은 다르다. 즉 지구상에 똑 같은 집은 존재하지 않는다는 명제처럼 말이다.
그러면 부동산 중개사들이 집을 리스팅할 때 제시하는 가격은 어떻게 산출되며 어떤 방법을 사용할까.
중개사들이 집을 비롯한 각종 부동산의 가치를 평가하는 방법은 크게 매매자료 비교 접근법(Sales Comparison Approach), 비용 접근법(Cost Approach), 소득 접근법( Income Approach)등 세가지 방법으로 나눠진다.
매매자료 비교 접근법
현재 부동산 중개사들이 일반 주택 매매시 가장 많이 사용하는 방법이 바로 매매자료 비교 접근법이다. 실제 시장에서 거래가 이뤄진 정보를 토대로 팔려는 주택의 가격을 추산하는 방법이다. 현재 리스팅하려는 집과 최근에 부동산 시장에서 매매된 가장 근사치인 집들을 표본추출해 잠재 구매자들이 희망하는 구매가격 즉 팔릴 수 있는 합리적인 가격을 산출하는 것이다. 여기에는 위치, 대지 사이즈, 집 사이즈, 주택 유형, 설비, 매매가격 , 실내 옵션 등 최근의 팔린 집들의 정보들이 총동원된다. 리스팅 할 집이 자료에 있는 집에 비해 퀄러티가 떨어지면 그 만큼 가격이 감해져야 하는 것은 물론이다. 중개사들은 이를 토대로 매매자는 물론 구매자, 투자자들에게 제공키 위해 최근 의 부동산 시장과 관련된 여러가지 정보나 시장동향(CMA)을 분석한 자료를 만들어 낸다.
비용 접근법
이전에 가산 접근법으로 불리워졌던 것이다. 이 방법은 부동산의 가치를 대지 가격에다 집을 새로 지었을 때 드는 비용을 합하고 여기에 집의 감가상각비를 빼는 방법이다. 이는 나이가 있는 집을 새집으로 가상하고 현재 새롭게 고쳐야 할 현재 집의 주요 부분에 대한 비용을 뺀 것이다. 지붕, 소피트, 퍼니스, 핫 워터 탱크, 마루, 유리창, 키친 케비넷, 카운트 탑 등의 기능적으로 문제가 있는 부분의 교체 비용뿐아니라 페인팅, 인테리어 등 미각적인 문제에 대한 교체 비용도 포함된다. 그러나 이 방법을 새 주택에 적용하면 문제가 없지만 나이가 많은 주택들은 오차 범위가 커질 수 있는게 한계점이다. 그래서 새집과 함께 특별한 목적의 건물, 즉 의회당이나 선착장 건물등을 감정하는데 사용된다.
소득 접근법
주로 투자목적으로 사용되는 상가, 소매점 오피스 등 주로 상업용 건물에 사용되는 방법이다. 이 방법은 투자자의 기대 소득을 실질적인 소득으로 반영시키기 위한 것으로 충분한 정보와 시장 자료가 있다면 상업용 건물에 대해 적용시킬 수 있는 가장 효율적인 방법이다. 여기에는 총 소득, 순 소득 등의 개념과 함께 자본 회전율(Capital Rat)이 도구로 사용된다. 실예로 1백만불짜리 건물을 사서 1년내에 임대를 통해 순소득이 10만불이 만들어졌다면 자본 회전율이 10%가 된다. 즉 자본 회전율이 높은 건물일 수록 원금회수가 빨라 지므로 투자 가치가 높다고 할 수 있다.
최근들어 위에 설명한 세가지 접근 방법을 토대로 용도에 따라 이들을 조합해서 사용하는 등 보다 과학적이고 합리적인 부동산 평가방법이 시도되고있다. 요즘 많은 중개사들이 10년 안팍의 집들에 대해서 매매자료 비교 접근법과 비용 접근법을 조합해 사용하는 것도 하나의 변화다.
