주택에도 Cooling Off이 적용될까요?
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“Cooling Off”기간이란 일반적으로 구매자가 어떤 물건을 구입한후 물건에 하자를 발견했을 때나 마음이 바뀌었을때 어떤 이유든간에 위약금이나 벌칙금없이 정당하게 환불을 받거나 구매계약을 파기할 수 있는 기간을 가르키는 말이다. 통상적으로 일반 전자제품이나 의류를 비롯한 공산품의 경우 15일에서 20일 까지 모기지 등 금융 서비스 계약, 통신및 보안 서비스, 홈 레노베이션, 기계수리를 비롯한 각종 서비스 계약 또한 Cooling off기간을 두도록 법으로 명시하고 있다.
그러나 주택의 경우는 일부 특정 상황이나 콘도의 48시간 조항 (계약서가 수리된 후 48시간 이내에 구매자에 의해 계약을 무효화시킬 수 있도록 법으로 보장 )을 제외하곤 Cooling Off기간을 명확히 적용하는 것 자체가 어렵다. 아니 어렵다는 표현보다는 없다는 표현이 맞을 것이다.
이전에 쓴 글 “클로징 단계에서 매매계약을 파기할 수 있나 ”에서 예를 든 것 처럼 토지대장에 매매자가 아닌 다른 사람이 소유자로 등재돼 있어 구매자에게 클린 타이틀을 줄 수 없을 때 , 실제 감정가와 매매가격이 너무 많은 차이가 날 때에 Cooling off이 적용될 수 있다. 또한 홈 인스펙션이나 파이낸싱 등 구매자가 자신을 보호하기 위해 계약서에 들어가 있는 조건이 충족되지 못했을 때 계약을 무산시킬 수 있도록 법으로 보장하고 있다.
물론 계약서내에 Cooling Off 기간을 명시했고 이를 매매자가 받아들였다면 상호동의 원칙에 따라 법적인 효력이 발생한다. 허나 이것은 구매자에겐 절대적인 안전장치가 될 지 모르나 매매자에겐 형평의 원칙에 맞지 않는 불평등 계약이며 수용할 수 없는 조건이 될 수 밖에 없다. 이론상으로는 Cooling Off은 존재하지만 주택 매매에 있어서 현실적으론 적용 불가능 한 조건이라 할 수 있다.
여기엔 공산품과 다른 주택의 특성도 간과할 수 없다. 일반 공산품은 일단 사용을 해 볼 수 있으므로 유사 제품들과의 성능 및 가격 비교를 쉽게 할 수 있고 설사 하자가 있다하더라도 1년 동안 Warranty 보증을 받게 된다. 그리고 한정된 기간안에서는 구매자가 언제든지 마음껏 Cooling Off을 선택할 수 있다. 그러나 주택은 경우가 다르다. 새 주택에 대한 Warranty는 보통 일반적인 보수 유지에대해서 1년 , 구조적 결함에 대해선 4-5년이 적용되지만 그 어디에도 Cooling Off은 없다. 그리고 Warranty 혜택이 끝난 1년이상된 집은 비록 새집이지만 이미 중고 주택 (Used House)의 범주에 들어가게 된다. 역설적으로 1년 이상된 집을 구입한다면 Warranty가 포함되지 않은 결함의 개연성이 있는 주택을 “있는 그대로 ”(AS IS) 의 상태로 산다는 의미가 된다.
허나 아무리 법은 그렇다 하더라도 새 집의 경우도 짓고 나면 손을 봐야 할 곳이 많이 생기는데 하물며 나이가 있는 집을 사는 구매자의 입장에선 마음이 편치 않을 수 밖에 없다. 요즘과 같은 셀러 마켓에서 경쟁이 붙은 집을 사려면 조건을 달지 않은 계약서를 쓸 수 밖에 없는데 집이 마음에 들지만 아무런 안전장치가 없으니 말이다. 물론 구매자들 입장에선 자신이 좋아서 선택한 집이므로 Cooling Off까진 원치 않겠지만 그래도 이사한 첫날 부터 자질구레한 하자보수에 시달리는 지긋지긋한 시나리오는 겪고 싶지 않을 것이다.
경쟁이 붙지 않은 집을 살 경우도 마찬가지다 그나마 홈 인스펙션을 받을 수 있으나 이 또한 1백 % 개런티가 되지 않는다. 인스펙터들은 단 두시간안에 그 집에 대한 육안검사 (VISUAL INSPECTION)를 실시하며 단지 그 날 그시간에 확인된 결과만을 알려주고 인스펙션 이후의 일에 대해서는 책임지지 않는다는 점을 분명히 한다. 나중에 인스펙션을 받은 후 집에 하자 요인을 발견 , 인스펙터에게 이를 항의해도 책임을 지지 않겠다는 얘기다.
Cooling Off도 안되고 인스펙션도 믿을게 못되고 참으로 갑갑한 노릇이나 그래도 전혀 해결방법이 없는 게 아니다. 그것은 구매자가 매매자에게 계약서를 쓸때 당시의 집에 대한 조건을 현상 유지시켜 달라고 요구하는 것이다. 계약서내에 “ 주택의 기계장치 , 배관장치 , 전기 장치 등 주요 장비와 가전제품에 대해 소유권 이전일에 가동상태를 유지시켜달라 ” 고 명시하는게 그것이다. 만약 소유권 이전일에 구입한 주택에 하자요인이 발견됐을 때는 이 조항을 근거로 담당 변호사를 통해 매매자측에 비용부담을 요구할 수 있다. 단지 주택의 기본적 재산 가치에 큰 영향을 미치지 않는 하자요인이 대부분이므로 매매자와 구매자 쌍방간에 합의를 통해 해결점을 찾을 수 있다. 물론 쌍방간에 원만한 합의가 되지 않을 경우 소액 청구 재판소까지 가야 하는 경우도 있지만 그나마 구매자를 보호할 수 있는 장치이기에 불행중 다행이 아닐 수 없다.
그리고 다른 경우이긴 하지만 소유권 이전일 전에 집에 불이 나 전소됐거나 수재로 집이 사라졌을 때는 계약이행이 불가능하므로 당연히 계약이 취소된다. 이 경우를 법률용어로 “계약 불이행의 원칙 (DOCTRINE OF FRUSTRATION)”이라고 한다.
