여러분의 성원에 감사드립니다. 먼 타국에와서 같은 동포끼리 서로 의지하지 못하고 오히려 외국인에게 의지하려는 모습조차 그들에게는 때때로 이상하게 보일수도 있다는 사실을 알지못한채 매일매일 우리는 완벽하지 않아 이해가 어려운 영어로 불충분한 정보와 막연히 잘되리라는 기대감으로만 살아가고 있는게 현실입니다.
서로 정보를 감추고, 거짓정보를 흘리는 방법을 비즈니스의 해결책으로 알고 계신분도 있다고 알고있습니다. 잘못된 정보를 주기에 주저함이 없고 결국 그런 오보를 접한사람으로 부터 후에 외면을 당하고, 게다가 그런 부분이 돈과 연결된다면 더 큰 후유증을 겪게됩니다.
문제는 그런 후유증이 한 개인에게 국한되는게 아니라 전체 동포사회의 균열로 이어진다는데에 있습니다.이번에 올릴글은 지난번에 이어서 우리가 받아야할 서비스와 권리에 대한 부분입니다.
집을 이미 사신분이라면 내가 제대로된 서비스를 받았고 행사해야할 권리를 다 행사했는지 따져보실수도 있을것이며, 아직
집을 사지 않으신 분이라면 후에 내가 받게될 서비스와 권리에 대한 정확한 이해를 하셔서 한국분들과 거래를 하시든, 캐나다인이나 혹은 소수민족 사람들과 거래를 하시든 꼭 자기의 권리를 찾으시라는 뜻에서 올립니다. 혹시 애초에 가지셨던 생각과 많이 다르더라도 충격을 완화하시고 서서히 이 나라의 시스템에 적응하시게 되길 기대합니다.
다음글은 제가 개인적으로 존경하는 온타리오의 오중찬님의 블로그에서 퍼온글입니다. 늘 많은것을 보고 배우는 제게 개인적으로 이메일도 주시고 늘 지도와 편달을 아끼지 않으셔서 늘 감사하며 살고 있습니다.
Posted by 개척자 | 목요일, 9월 25, 2008 |
부동산이나 사업체를 매매할 때 가장 큰 조력자는 바로 부동산 중개사입니다. 주변에서 돌아다니는 이야기를 들어보면, 자신과 일했던 중개사를 좋게 이야기하는 경우가 별로 없습니다. 또한, 중개사들도 같은 고객과 두 번 일하는 것을 크게 기대하지 않는다고 하더군요.
제가 이미 다른
블로그에도 쓴 바와 같이, 이는 관점의 차이에서 나오는 문제라고 할 수 있습니다. 고객으로서는 크게 노력을 안 들이고 좋은 집을 좋은 가격에 사기를 원하고, 중개사로서는 최소한의 노력으로 최대한 빨리 매매를 성사시켜야 하고자 하기 때문입니다. 그러나 부동산 매매에서 좋은 결과를 가져오려면 중개사와 고객 모두 많은 노력을 해야 합니다.
제가 이렇게 이야기한다고 날로 먹으려는 건달중개사가 없다고 말씀드리는 것은 절대 아닙니다. 저도 올해(2008년) 들어서 그런 중개사를 세 명이나 만나봤습니다. (제가 만나본 중개사가 세 명이니까 100%군요. ㅎㅎㅎ)
부동산 중개사(Realtor)의 입장에서는 자신의 도움이 필요한 판매자(Vendor)/구매자(Buyer)는 고객(Customer)과 의뢰인(Client)으로 구별 됩니다. 이러한 차이점은 중개사의 책임의 한계에 따라서 구별되는데, 정의에 의하면 다음과 같습니다.
중개사와 의뢰인‘Agency’ 또는 ‘Realtor and a Client relationship’ 관계는 중개사로 하여금 다음과 같은 책임(Fiduciary Duties)을 지도록 하고 있습니다. 참고로, Fiduciary Duties는 Legal Duties와 구분을 지어서 생각해야 합니다. Fiduciary Duties는 ‘최선의’ 책임을 지지만 ‘법적인’ 책임을 지지는 않는다는 것입니다. 부동산 중개사를 만나서 이야기해보면 이것이 법적 책임이라고 강변하지만 실제로 소송이 나면 법적 책임이 아니라고 합니다.
- 책임감 (Accountability)
- 비밀유지 (Confidentiality)
- 역량 (Competence)
- 신뢰/정보의 완전한 개방 (Good faith/Full disclosure)
- 고객에 대한 충성 (Loyalty)
- 고객에 대한 순종 (Obedience)
중개사와 고객 의뢰인(Client)보다는 훨씬 낮은 수준의 책임을 집니다.
- 부동산에 대한 잘못된 정보를 알려주어서는 안 된다.
- 공정하고 도덕적이어야 한다.
- 모든 질문에 정확하고 완전하게 대답하여야 한다.
Posted by 개척자 | 목요일, 9월 18, 2008 |
부동산 매매에서, 어떤 중개사를 선택하느냐에 따라서 길고 어려운 부동산 매매의 과정이 쉬울 수도 있고, 악몽의 시간이 될 수도 있습니다. 집을 구매하고자 하는 사람은 '구매전문 중개사(Buyer agent)'를 선택하는 것이 좋습니다. 구매전문 중개사는 구매자가 집이나 사업체를 구매하는 전 과정을 도와주는 일을 전문으로 하는 사람을 일컫는 말입니다.
구매전문 중개사는 (토론토 지역의 몇몇 중개업소의 소개 자료에서 보면)
- 고객이 원하는 부동산/사업을 정확하게 파악할 수 있도록, 희망사항(Wish list)을 준비하여, 고객이 원하는 바를 빠르고 정확하게 파악할 수 있도록 준비를 할 수 있어야 합니다.
- 고객인 융자를 얻을 수 있도록 'Pre-qualification'을 할 수 있도록 도와줄 수 있어야 합니다.
- 고객이 원하는 부동산/사업을 구매할 수 있도록 도와줄 수 있어야 합니다.
- 고객이 원하는 지역에 대한 정보를 수집/정리해주어야 합니다.
- 고객이 직접 보기 전에, 보여주기 위한 부동산/사업에 대한 자료를 사전에 검토하여 고객에게 사전에 알려주며, 고객이 부동산/사업을 직접 볼 수 있도록 예약을 해야 합니다.
- 고객을 위하여 부동산/사업의 장단점을 가격과 연관지어서 고객에게 설명할 수 있어야 합니다.
- 고객이 구매를 고려하고 있는 부동산/사업의 적정가격을 산출할 수 있도록 도와주어야 합니다.
- 고객에게 소요비용을 정확하게 산출할 수 있도록 일목요연하게 정리하여 알려주어야 합니다.
- 고객에게 MLS에 올라와 있는 부동산/사업에 대한 자료를 정직하게 공개하여야 합니다.
- 고객을 위하여 최선의 협상을 하여야 합니다.
- 고객을 위하여 부동산/사업체 매매에 필요한 각종 전문가를 추천해 줄 수 있어야 합니다.(변호사, 집 감사관, 모기지 전문가 등등)
- 고객을 위하여 구매계약서를 작성하며, 계약서에 대한 구체적인 설명을 정확하게 해 주어야 하며,
- 전체적인 구매과정에서 소홀함이 없도록 모든 것을 확실하게 마무리해주어야 합니다.
사실, 한국인 중개사를 만나보면, 위의 일 중 대부분을 하시는 것은 맞습니다.
그러나 막상 많은 시간과 노력이 들어가는 것은 ‘법적으로 못하게 되어 있다.’라는 말로 넘어가려고 합니다. 하지만, 법적으로 못하는 일이라면 다른 중개업소도 못해야 하지 않을까요?
고객을 위하여 이러한 일을 고객의 처지에서 해줄 수 있는 중개사를 찾기는 대단히 어려운 일입니다.
다음의 질문은 토론토 지역에서 부동산 중개업을 하는
Terrequity라고 하는 회사에서 만든 것입니다. 따라서, 토론토 지역의 부동산 중개사에게 질문할 수 있는 내용입니다. 만약에 질문이 끝나기 전에 대답하지 않고 일어서는 중개사가 있다면, 그 사람과 더는 시간을 낭비하지 않아도 되니까 다행이라고 생각하세요.
- Are you primarily a listing broker or a buyer broker?
당신은 판매자의 중개인입니까? 아니면 구매자의 중개인입니까?
- How many transactions of each type have you done in the past 12 months?
지난 12개월간 어떤 종류의 거래를 몇 건의 거래를 성사시켰습니까?
- Where do you do the bulk of your business?
당신이 하는 주력부문은 어느 것입니까?
- Can you provide me with a list of all the properties in which you have either participated in the listing or sale of during the past 12 months?
지난 12개월간 당신이 리스팅했거나 판매에 관련되었던 모든 부동산의 자료를 보여줄 수 있습니까?
- Can I contact any of the people on your list to assist in evaluating your services?
그 자료에 있는 거래 당사자 중에서 내가 마음대로 선택하여 당신의 서비스에 대한 경험이 어땠는지 물어봐도 되겠습니까? (한국 중개사 중에서 이것 된다고 하는 사람 없습니다. 외국인들은 다 된다고 한다네요.)
- Is this your full-time profession?
당신은 부동산 중개업만 하십니까?
- What support services does your office provide?
당신이 일하는 중개업소에서는 어떠한 종류의 부수적인 서비스를 합니까?
- What are the hours of operation of your office?
근무시간은 어떻게 됩니까?
- Are there any days of the week which you are unavailable?
당신이 일하지 않는 날은 어떤 날입니까? (1주일 중에서)
- When you are unavailable (for whatever reason) do you have a back-up person? If so, who?
당신이 일하지 않는 날은 누가 당신의 업무를 대신 합니까?
- Are you available through cell phone or pager outside of regular office hours?
당신은 근무시간 이외에도 연락할 수 있습니까?
- What professional development have you done in the past twelve months?
지난 12개월간 업무와 관련하여 훈련을 어떠한 것을 받으셨습니까?
- How long have you been selling real estate in the market place?
부동산 중개업을 하신지는 얼마나 되었습니까?
- What recourse do you have if I am not happy with your service?
만약에 당신이 제공하는 서비스에 만족하지 않는다면, 어떻게 하시겠습니까?
Posted by 개척자 | 목요일, 9월 18, 2008 |
고객이 집을 팔고자 할 때 가장 큰 도움이 될만한 사람은 바로 '판매전문 중개사(Listing/Seller broker)입니다. 판매전문 중개사는 판매자의 처지에서 판매에 필요한 일체의 과정을 도와주는 역할을 합니다.
- 고객에게 MLS에 올라와 있는 부동산/사업에 대한 자료를 정직하게 공개하여야 합니다.
- 고객이 팔고자 하는 부동산/사업의 장단점을 가격과 연관지어 정확하게 설명할 수 있어야 합니다.
- 고객이 팔고자 하는 부동산/사업의 적절한 판매 가격을 결정할 수 있도록 고객에게 정보를 제공해야 합니다.
- 고객을 위하여 판매자의 처지에서 최선의 가격협상을 해야 합니다.
- 고객이 부동산/사업을 파는 데 필요한 여러 전문가를 소개해 줄 수 있어야 합니다. (변호사, 집수리 전문가 등)
- 고객이 최고의 가격을 받을 수 있게 하는 데 필요한 수리나 개보수를 제안할 수 있어야 합니다.
- 고객의 부동산/사업을 팔기 위한 일련의 마케팅 활동을 합니다.
- 거래에 필요한 모든 조건이 만족 되었는지를 확인합니다.
고객을 위하여 이러한 일을 고객의 처지에서 해줄 수 있는 중개사를 찾기는 대단히 어려운 일입니다.
Posted by 개척자 | 목요일, 9월 25, 2008 |
온타리오에서는 구매전문 중개사(Buyer Agency)의 개념이 생기던 1995년에 처음으로 이중 중개사(Dual Agency)개념이 도입되었습니다. 이중 중개사의 근본적인 정의는
‘When there are more than on client being represented by Realtors belonging to the same brokerage, or different brokerages under a cooperation agreement stating that they are working together with respect to particular properties or clients’
‘같은 부동산 중개사 회사에서 일하는 중개사가 한 명 이상의 의뢰인(Client)을 대리하거나, 중개회사 간의 협약을 통하여 같은 부동산이나, 같은 의뢰인을 위하여 함께 일하는 경우’
입니다.
만약에 이와 같은 상황이 발생하면, 협상이 시작되기 전에 판매자/구매자/중개사 간에 ‘이중 중개사’ 상황이 발생한 것에 대해 인지/허여하는 계약서가 작성되어야 합니다.
만약에 이에 동의할 수 없는 경우에는 다른 중개사를 고용하여야 합니다.
판매/구매하는 ‘나’의 권익을 최대한 확보하려면, 지금까지 수고해준 중개사한테는 미안하지만 ‘이중 중개사’를 인정하는 계약서에 사인하지 않는 것이 좋습니다.
그러나, 마음씨 착한 한국분들은 대개 그냥 사인해 줍니다. 같은 돈내고 왜 적은 서비스를 받아도 괜찮다고 생각하는지 잘 모를 일입니다. 사인을 굳이 해 주더라도 판매자의 경우는 소개료의 할인, 구매자의 경우는 집값의 할인 내지는 리베이트를 많이 달라고 하는것이 외국인들의 눈에는 상식으로 보입니다.
‘이중 중개사’ 상황이 발생하면, 중개사의 의무 중에서 ‘정보의 완전 개방(Full disclosure)’ 항목이 ‘비밀준수(Confidentiality)’ 항목으로 대체되므로 ‘개인정보’나 왜 ‘판매/구매하려고 하는가?’와 같은 정보를 자신의 의뢰인에게 알려줄 수 없습니다. 이렇게 하지 않으면, 계약에 관련된 모든 당사자들을 보호할 수 없습니다.
Posted by 개척자 | 목요일, 9월 18, 2008 |
이 이야기는
미국인 부동산 중개사의 블로그를 기초한 것입니다.
이야기를 시작하기 전에 먼저 언급하고 싶은 것은, 세상에는 여러 부동산 업체에서 일하는 좋은 '부동산 중개사'가 많다는 것입니다. 다시 말해서, 좋은 부동산 업체나 중개사가 단 한 개 또는 한 명이 아니라는 것입니다. 또한, 많은 중개사는 고객들을 위하여 자신이 할 수 있는 최대한 노력을 다하고 있다는 것입니다.
사실, 많은 부동산 중개사는 자신의 일을 잘하지 못합니다. 이러한 사람들은 부동산 업계나 고객들을 위하여 별로 좋은 사람들이 아닙니다. 내가 자격증을 가진 '유타, 콜로라도, 캘리포니아'를 놓고 보았을 때, 약 5%~10% 정도의 중개사가 제가 정의하는 좋은 중개사입니다. 절대다수의 중개사는 자신을 고객보다 우선시하며, 매년 몇 개의 친인척들의 집을 사고파는 수준에 그치고 있으며, 업계에서는 그다지 두곽을 나타내지 못합니다.
만약에, 세 명의 중개사(같은 부동산업체에서 일하는)에게 시장분석 및 우리 집을 어떻게 팔지에 대한 판매전략에 관한 준비를 해오라고 한다면, 완전히 다른 세 개의 서로 다른 자료를 가져오기 마련입니다. 같은 회사에서 일하는데 왜 그럴까요?
왜냐하면, 각각의 중개사는 집을 팔려고 얼마나 많은 돈을 쓸지, 얼마나 많은 시간을 소비할지, 우리 집을 팔아서 얼마나 많이 벌 수 있을지, 자신의 마케팅 능력, 자신이 가진 자료, 자신이 일하는 회사, 집을 팔고자 하는 사람의 요구 등을 고려하여 나름대로 판단하기 때문입니다.
매매 가능한 가격에 관하여서도 제각각이 의견이 있는데, 이는 집값에 대한 자신만의 의견이 있기 때문입니다.
어떤 중개사는 실제 가격보다 낮은 가격으로만 팔 수 있다고 하는데, 이는 집을 빨리 팔아서 빨리 돈을 벌고 싶기 때문입니다.
어떤 중개사는 실제가격보다 높게 부르는데, 이는 자신의 이름으로 리스팅하기 위해 쓰는 방법입니다. 그렇게 되면 수수료의 절반이 보장되기 때문입니다.
결국에는 집주인은 시장에서 자신의 집이 그 값을 못 받는다는 것을 깨닫게 되어 가격을 내리는 과정을 거치게 되면 시간이 걸리겠지만,
어차피 집주인은 걸려든 상태(계약에 의하여)가 되기 때문에 크게 상관이 없습니다. 이러면 시장에 집이 오랫동안 나와있게 되기 때문에 궁극적으로는 적정가격보다 낮은 가격에 매매되는 것이 보통입니다.
마지막으로
어떤 중개사는 공정하고 정직한 가격을 이야기합니다. (5%~10%)예를 들어서, 마케팅을 하면서 가상여행(Virtual tour)을 안 하겠다고 하는 중개업자가 집을 팔고자 하는 사람에게 '가상 여행이 당신의 집을 파는 데 도움이 많이 되지만, 안 하는 게 낫겠습니다. 괜찮죠?'라고 하겠습니까? 아닙니다. 아마도, '가상여행이 집을 파는 데 별로 도움이 안 됩니다.'라고 말을 할 것입니다. 중개업자가 어떤 선택을 하더라도 집을 파는 사람만 당하는 것이죠.
보통의 중개사는 '공정한 가격'으로 'MLS'에 올려야 한다고 이야기합니다. 여기에서 그네들이 이야기하는 '공정한 가격'이라고 하는 것은 집을 파는 사람의 처지에서 볼 때 '최대한 낮은 가격'입니다. 그러므로 사실은 시작도 하기 전에 자신의 고객을 위한 일을 하는 것이 아니라, 자신을 위해 일을 하기 시작하는 것이지요.
일단 MLS에 올리고 나면, 다른 중개인들이 고객을 데리고 와서 집을 팔아주기를 기다리는 것이 많은 중개사가 하는 일입니다. 일반적으로 볼 때, 같은 가격대의 집중에서 가장 싼 집이 당연히 먼저 팔려야 하겠지만, 집을 팔려는 사람이 그렇게 하고 싶을까요? 정말로 좋은 중개사는 고객들에게 최선의 정보를 알려주고, 마케팅에 돈이 좀 더 들더라도, 시간이 좀 더 걸리더라도 고객을 위해 일하는 것이 그들의 사명이라고 생각하며 일을 합니다.
90% 이상의 집이 MLS와 internet 때문에 매매가 됩니다. 하지만, 전단, 라디오(?), 우편물 등의 광고를 하지 않는 중개인은 나쁜 중개인입니다. 기본적으로 시장에 있는 모든 '잠재적 구매자 '들에게 호소할 수 있는 마케팅 계획이 필요한 것입니다.
|
Bad
|
Good
|
집을 매매하는데 유연해야 한다.
|
모든 집에 대하여 최고의 마케팅을 해야 한다.
|
적정가격보다 낮은 가격으로 시작한다.
|
고객을 위하여 실질적으로 받을 수 있는 최고의 가격을 설정하도록 도와준다.
|
소속 중개사들 모두가 사용하는 기본적인 마케팅 자료가 없다.
|
소속 중개사들 모두가 사용하는 기본적인 마케팅 자료가 있다.
|
'Entry only'
|
full service
|
'limited service'
|
full service
|
집을 최대한 빨리 판다.
|
가능한 한 많이 판다.
|
집값이 얼마가 되어야 하는지 이야기한다.
|
적절한 가격을 결정할 수 있도록 돕는다.
|
연락이 어렵다.
|
연락이 쉽고, 언제든지 파는 사람을 도울 자세가 되어 있다.
|
리스팅이 된 후에는 연락이 없다.
|
연락이 잦고, 하루하루의 특이사항에 대해 보고를 한다.
|
다른 중개인이 집을 팔아주길 바란다.
|
직접 구매자를 찾아다닌다.
|
판매자를 위하여 최소한의 일을 한다.
|
판매자를 위하여 최대한의 일을 한다.
|
수임료를 최대한 받으려고 한다.
|
판매자에게 알맞은 적정한 수수료를 받고자 협상한다.
|
경쟁을 싫어한다.
|
경쟁을 받아들이며, 다른 중개사들이 자신의 조력자라고 생각한다.
|
자신만의 리스팅이 있다고 자랑한다.
|
그건 판매자의 정당한 권리를 무시하는 일이므로 하지 않는다.
|
자신의 실력에 대하여 많은 이야기를 한다.
|
고객이 원하는 것을 들으려고 노력한다.
|
한인 중개사의 경우, 자신은 외국인 고객과 주로 상대를 하기 때문에 한인 고객이 적다고 한다.
|
그런 경우는 초보자일 확률이 높다.
|
세상에는 좋은 중개사와 나쁜 중개사가 둘 다 많이 있습니다. 많은 중개사를 만나보는 것이 최고의 방법입니다.
Posted by 개척자 | 목요일, 9월 25, 2008 |
사업체의 매매는 Real Estate and Business Brokers Act라고 하는 법에 따라 부동산(Real Estate)의 매매와 같게 분류되므로 같은 방법으로 규제/관리/감독됩니다. 따라서, 원칙적으로는 자격증이 있는 모든 부동산 중개사(Realtor)가 거래를 중개할 수 있습니다.
그러나 사업체를 사고파는 일은 주택을 사고파는 것보다 훨씬 더 많은 항목에 대한 협상과 조정이 필요하므로, 보통의 중개사보다는 사업에 관하여 전반적으로 높은 수준의 전문성을 확보하고 있어야 합니다. 사업체 매매전문 부동산 중개사를 선정할 때는 다음과 같은 추가적인 지식을 가졌는지 확인해야 합니다. 이보다 더 많이 알고 있으면 그만큼 더 좋은 중개사라고 할 수 있습니다.
고용인- 고용법 (Employment), 불법해고(Wrongful dismissal), 고용계약 (Employee agreements)
- 단체협상 (Collective agreements) 및 훈련계약 (Training agreements)
- 용역 및 관리계약 (Consulting and Supervisory agreements)
- 비경쟁 계약 (Non-competition agreements)
자산과 관련된 계약재무- 자산 (Assets)
- 미수 (Receivable)
- 유동/고정 비용 (Fixed and floating charges)
세무- 소득세 관련사항 (Income tax implications, deferred and unpaid taxes)
- GST 및 PST 관련사항 (GST/PST implication)
임대차법- 임대인의 권리 (The right to remain)
- 사업체에 속한 기구 (Chattels and fixtures)
- 계약 파기의 권리 (Termination right)
사업에 관련된 주요 계약- 지적재산권 (Intellectual property)
- 유지보수계약 (Maintenance agreements)
- 고객/손님 계약 (Client and customer contracts)
보험- 일반배상 보험 (General liability insurance)
- 환경배상 보험 (Environmental liability insurance)
- 부동산 보험 (Property insurance)
- 자동차 보험 (Vehicle insurance)
- 사업중단 보험 (Business interruption insurance)
- 주요직원 보험 (Key-man insurance)
- 판매/구매 계약 보험 (Buy-sell agreement insurance)
사업체 매매전문 부동산 중개사는 판매하고자 하는 사업체가 팔고자 하는 것이 무엇인지 정확하게 알고 고객에게 설명해줄 수 있어야 합니다.
- 고용인들이 그대로 유지될 것인지
- 소유권이 이전(Transaction) 동안의 임금은 누가 지급할 것인지
- 기계/장비에 대한 보증인이 있는지, 보증인이 있다면 그 기계/장비를 팔 수 있는 것인지, 팔 수 있다면 그 기계/장비를 구매 또는 임대를 위하여 대출한 대출금 또한 명의이전이 가능한지 (Assumed)
사업체 매매전문 부동산 중개사는 사업체 운영에 필요한 회계원칙에 대하여 깊은 지식을 가지고 있어야 합니다. 만약에 순익이 감소하면 어떻게 될 것인가? 중요한 고용인이 그만두거나 고객이 거래를 중단하면 어떤 일이 있을 수 있는지에 대한 설명을 고객에게 설명해줄 수 있어야 합니다.
당연한 논리겠지만, 구매자는 판매자의 세금에 대한 책임을 지고 싶어하지 않습니다. 이를 원천적으로 피하는 방법으로 자산매매(Asset sales/purchase)가 있겠으나, 여러 가지 주변요건들을 고려하여, 진행하고자 하는 매매가 자산매매가(Asset purchase) 되어야 할 것인지, 주식구매(Share purchase)가 되어야 하는지 판단하여 추진하여야 합니다.
사업체마다 상황이 다르겠지만, 사업이 성공하는 주요 요인은 다음의 몇 가지로 방향에서 생각해볼 수 있습니다.
- 남다른 기술을 가진 충직한 종업원
- 경영자의 경영능력이 좋은 경우
- 경쟁사보다 좋은 기술을 가진 경우
- 좋은 고객 확보
매매 대상이 ‘사업체 전체’라고 하는 것은 그 사업체의 조각조각을 합한 것보다는 광범위한 것을 의미하는 것입니다. 따라서, 위와 같은 모든 자산에 대한 확실한 매매가 이루어지지 않으면, 새로운 소유주의 관리하에서는 성공하던 사업도 현 상태를 유지하기가 어렵습니다.
사업체의 가격은 사업체가 소유한 주요 고용인, 토지/건물의 주인, 금융권과 관계를 정확하게 파악하여 소유주가 바뀐 이후에도 사업이 잘될 수 있도록 할 수 있을 때에만 산정 해낼 수 있습니다. 사업체 전문 부동산 중개사는 이와 같은 일을 할 수 있는 중개사만이 할 수 있는 것입니다.
사업체의 매매는 일반적인 주택의 매매와는 다르게 판매자와 구매자가 같은 중개사(Realtor)를 이용하는 경우가 많습니다. ‘Real Estate and Business Brokers Act’에 따라, 중개사는 고객(Client)을 위하여 최대한 노력을 해야 합니다.
그러나
한 명의 중개사(Realtor)가 판매자(Vendor/Seller)와 구매자(Purchaser)를 동시에 대표하는 경우에는, 이해의 상충(Conflict of interest)때문에 상당히 복잡한 문제를 일으킬 수 있습니다.
부동산 업계에서는 이와 같은 상황을 이중대리인(Dual Agency)이라고 하는데, 말 그대로 어느 쪽의 이익도 제대로 대변하지 못하는 상황입니다. 이것을 해결하는 방법은
- 판매자와 구매자 양측 모두 이중대리인 상태를 인정해 주는 문서에(Written consent) 사인하거나,
- 중개사가(Realtor) 대리인이(Agent) 아니라 중재자(Intermediary)가 되면 됩니다.
협상이 시작되기 전에 방법을 확정함으로써 중개사는 많은 법적 책임을 면할 수 있습니다.
중개사(Realtor)는 중재자(Intermediary)로서 거래가 성사될 수 있도록 노력을 하며, 판매자와 구매자는 각각의 법률, 회계사를 고용하여 매매를 추진합니다.
법적책임은 캐나다 사회의 전반적인 모든 분야에 적용됩니다.
이를테면 저희같은 보험업으로 먹고사는 사람들은 불충분한 가입을 권유했다는게 이후 불의의 사고시 발각되면 전체금액의 책임을 지는 경우도 있습니다. 따라서 Error & Omission 보험에 가입되어있으며, 고객의 사고시 수백만불의 책임을 집니다. 변호사와 회계사,그리고 부동산 에이전트도 동일한 책임이 필요할겁니다.
책임을 질수 있는 사람과 거래하시길 권합니다. 집 구매비용은 우리가 평생 살면서 지출하는 단일 금액중에 가장 큰 금액이 될수도 있습니다.
<자료 제공 : 정프로>
부동산이나 사업체를 매매할 때 가장 큰 조력자는 바로 부동산 중개사입니다. 주변에서 돌아다니는 이야기를 들어보면, 자신과 일했던 중개사를 좋게 이야기하는 경우가 별로 없습니다. 또한, 중개사들도 같은 고객과 두 번 일하는 것을 크게 기대하지 않는다고 하더군요.
