중도금(Middle Payment)과 추가 계약금(Furher Deposit)의 실제 차이!
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부동산 매매에 있어서 중도금(Middle Payment)이란 계약금을 지불한 이후 최종 잔금 지불전에 매수자가 특정기간내에 매매자에게 지불하는 돈을 말한다. 특히 한국에선 부동산 거래 관행에서 중도금 이행여부에 따라 전체 계약이 파기되기도 하므로 중요한 계약조건중 하나이기도 하다.
캐나다에서 부동산을 매입했을 때 한국과는 달리 중도금(middle payment)이 필요하지 않다. 한국에선 부동산 거래시 중도금 지불이 확고한 관행으로 되어 있지만 캐나다 아니, 정확히 우리가 사는 마니토바 주의 경우 없다. 단지 소유권 이전일(Possession Date) 5-10일전에 은행융자금을 제외한 본인들이 내야할 잔금을 준비해 두면 된다.
실제 주택 매매 계약서를 살펴보면 계약금(Deposit), 은행 융자금(Mortgage), 잔금(Downpayment) 란외에 중도금(Middle Payment)란은 아예 없다. 물론 상업용 부동산 매매 계약서의 경우에도 중도금란은 마찬가지로 빠져 있다. 단지 주택 매매 계약서와는 달리 추가 계약금(Further Deposit)란이 있는게 다른 점이다.
추가 계약금은 말그대로 매입자가 추가로 계약금을 더 내는 것이다. 추가 계약금을 내는 시기는 보통 매입자가 매입하는 비지니스나 건물에 대한 근본적인 실사(DUE DILLIGENCE)가 끝난후 지불하게 된다. 물론 매입자는 실사결과를 놓고 계약을 진행시킬지 아닐지를 결정하며 궁국적으로 가 계약금 지불은 매입자가 자신의 계약진행을 승인하고 보전해 주는 법적효력을 갖게 된다. 이런 면에서 지불하는 금액의 많고 적음의 차이외엔 매매를 보증하기 위한 목적에선 우리의 중도금과 비슷한 성격을 갖고 있다.
하지만 이 또한 실제 상업용 부동산 거래 현장에선 십중팔구 사용되지 않는다. 처음 계약서를 작성할때부터 매입자가 계약을 보증할 만한 금액을 계약금으로 지불했을 경우 굳이 추가 계약금을 지불할 이유가 없다. 그리고 매매자 또한 추가 계약금을 아무런 이유없이 부당하게 요구하지 않기 때문이다.
다만 매입자가 자신이 사려는 상업용 부동산에 대해 신뢰가 가지 않을 때 보호차원에서 계약서 작성시 초기 계약금을 적게 쓰고 추가 계약금을 더 많은 금액으로 지불하는 옵셥을 취할 수 있다. 그리고 매매자도 계약금 금액이 적정선에 미치지 못할 경우 추가 계약금을 매입자에게 요구할 수 있다.
매매자가 추가 계약금을 요구하는 상황은 일반 주택 매매시에도 빈번하게 이뤄진다. 보통 매매자가 계약금이 적을 경우 매입자가 조건으로 제시한 주택 검사(Home Inspection)나 은행 융자금 신청(Financing) 기간이 끝난후 추가로 계약금을 내도록 요구를 한다.
중도금과 추가 계약금은 매매를 보증키 위한 본래 목적은 같지만 결국 지불하는 금액의 차이로 인해 체감되는 무게는 완전히 다를 수 밖에 없다. 중도금은 결국 잔금의 상당부분을 미리 준비해야 한다는 점에서 매입자들에겐 큰 부담을 안겨 줄 수 밖에 없다. 한편으론 캐나다에서 한국처럼 중도금 계약이 보편화돼 있지 않은게 다행이란 생각이 든다.
<자료 제공 : 전부동산중개사 김실령>
