클로징 단계에서 매매계약을 파기할 수 있나?
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클로징 단계란 소유권 이전일을 앞두고 구매자와 매매자측 변호사들이 거래를 합법적으로 마무리 짓기위한 막바지 작업을 하는 기간이다. 특히 클로징 단계에서 부동산 매매계약 파기는 구매자가 할 수 있는 자유 선택사항이나 일방적인 계약파기에 따른 그 댓가는 엄청나다. 양해사항이 아니며 불이익을 감수하는 것외에는 뾰족한 해법을 찾을 수 없다. 결국 구매자쪽에서 불가피한 사정으로 계약파기를 원한다면 법정에서 시비를 가려야 하는데 구매자가 재판에서 이길 수 있는 가능성은 거의 없다.
수년전 와이트 릿치에 집을 산 손님이 Possession Date(소유권 이전일)을 한달 정도 앞두고 갑자기 전화를 했다. 이사 준비때문에 전화한 것으로 생각하고 무심코 전화를 받았으나 내 예상이 완전히 빚나간 것을 아는데는 그리 시간이 많이 걸리지 않았다. 그의 부인이 오타와 중앙정부 산하 부처의 공무원으로 임용될 수 있는 기회가 왔는데 집 산 것을 파기시킬 수 있는 방법이 있는냐고 다급하게 물었다.
그러나 나로선 안타깝게도 법적인 파장과 계약파기가 가져다 줄 여러가지 불이익을 그에게 알려줄 수 밖에 없었다. 솔직히 파이낸싱이나 홈 인스펙션 등 구매자를 보호할 수 있는 주요 컨디션들 모두가 이미 해제가 된 상황에서 계약파기는 한마디로 속수무책이었다.
상황이 너무나 안타까워서 손님에게 왜 그렇게 집을 급하게 샀냐고 물었다. 직장을 구하려고 여러군데 지원서류를 냈었는데 개인회사에서 먼저 연락이 와서 위니펙을 정착지로 결심하고 집을 샀다는게 그의 변이었다. 결국 그 손님들은 보수는 물론 근무조건이 훨씬 좋은 직장을 잡을 수 있는 기회를 집때문에 포기할 수 밖에 없게 됐다.
지금 돌이켜보면 그 집은 완벽하게 좋은 집은 아니었다. 허지만 이사를 가서도 크게 손 볼일이 없는 첫번째 집치곤 그런대로 괜찮은 집이었다. 그들 또한 썩 마음에 들어 산 집은 아니지만 계약서가 수리되고 난후에는 가족 모두 기뻐했던 것으로 기억한다. 좋은 보금자리를 마련했다고 기뻐했던 그들이 몇달이 지난후 집 산것을 후회하는 일 자체가 참으로 아이러니 했다.
부동산 매매 계약서는 단순히 심리변화를 이유로 파기시킬 수 있는 문서가 아니다. 계약서는 구매자는 물론 매매자들에 대해 법적인 구속력을 가진다. 계약을 파기하고 안하고는 구매자의 자유다. 그러나 매매 계약서를 다시 찬찬히 읽어보면 자신이 구입한 집보다 더 끔찍한 계약 파기시 따르는 벌칙조항이 눈에 들어 올 것이다. 만약 매매자가 구매자에게 집을 판후 계약을 파기하고 돈을 더 주겠다는 구매자에게 집을 팔경우 구매자는 매매자에게 법적인 책임을 물 것이다. 반대로 구매자가 계약을 이행하지 않을 경우 매매자 또한 구매자를 고발하는 재판을 걸 수 있다.
물론 구매자가 파이낸싱이나 홈 인스펙션 컨디션을 걸었을 때와 구매한 집의 감정가와 구입가가 너무 차이 날 때, 다른 사람이 집주인으로 타이틀에 등재돼 매매자가클린 타이틀을 줄 수 없게 되었을 때에 한해 구매자는 계약 이행의 책임이 없다. 구매자의 계약파기가 용납될 수 있는 이같은 상황이 아니라면 매매자는 계약을 이행치 못한 책임을 구매자에게 당연히 물을 것이다.
보통 다운 페이먼트 (은행 모기지 액을 제외한 구매자가 내야 하는 금액) 또는 데포짓(계약금)을 잃는 선에서 마무리되는 경우가 많으나 매매자가 계약파기에 따른 재정적인 손해나 정신적인 피해를 이유로 재판을 걸면 재판결과에 따라서 보상 합의금은 물론 더한 법적인 책임도 감수해야 한다.
부동산 중개사로서 최선은 아니지만 손님에게 차선의 선택을 하게 한다면 일단 구매한 집에 들어간 후 정리가 되는대로 집을 다시 시장에 내놓는 것도 나쁜 방법은 아니다. 마켓이 괞찮다면 비록 마음 고생은 되지만 다운 페이먼트나 데포짓, 또는 합의금 들을 잃는 것보다 이 방법이 출혈이 덜 심하다.
