상업용 매물의 가치확인을 위한 팁
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요즘 그로서리나 식당 등 소규모 비지니스를 찾는 손님들이 많다. 나의 경우 일부를 제외하곤 NOMINEE 프로그램에 의한 투자목적으로 비지니스를 찾는 분들이 대부분이다. 올해안에 비지니스를 해야 하므로 좋은 매물을 소개시켜달라고 보채는 손님, 전화상으로 점잖게 원하는 가격대와 비지니스 유형, 자신의 정보를 알려주고 기다리는 손님, 이미 MLS 상에 나온 매물은 다 둘러 보고 개인 매물에 대한 정보를 찾는 각양각색의 손님들… , 그래서 그런지 우리 한인 커뮤너티에서 내놓은 그로서리나 식당, 소규모 비지니스들도 덩달아 값이 많이 오른 것 같다.
비지니스나 상업용 건물의 거래는 점검해야 될 것도 많고 절차 또한 복잡하다. 항상 중개사들 입장에선 일반주택 거래에 비해 일은 많은 것 같은데 부동산 중계료는 일한 것에 비해 적다고 생각하는게 이 때문일 것이다. 주택의 경우 시장가격이 바로 매물의 가치이며 이 가치가 변동될 위험성이 거의 없지만 비지니스나 상업용 건물은 가치와 관련된 변수가 많다. 실예로 구매자가 건물이 포함된 그로서리 가게를 매입하면 여기에는 건물 가격외에도 그로서리 비지니스 가격이 포함돼 있다. 그러나 매입한후 어떤 이유든 간에 비지니스가 침체됐거나 죽었을 때 그 영향은 그 비지니스의 가치 뿐아니라 건물의 가치에도 고스란히 영향을 미친다. 한마디로 리스크 요인이 많다.
통상적으로 비지니스나 상업용 건물을 매입키 위해 계약서를 작성하면 구매자쪽에서 매매자쪽에 요구하는 조건 중 하나가 최근 2-3년간의 재무제표(financial statement)다. 이것은 매입하려는 비지니스나 상업용 건물의 가치와 수입흐름(Revenue Stream)을 확인할 수 있는 기본적인 도구이 다. 한편에선 재무제표 무용론도 제기되고 있는 게 사실이지만 어쨌든 비지니스를 통해 만들어진 수입을 일목요연하게 볼 수 있는 자료다. 여기에는 연간 총수입(Gross Income), 경비(Expense:채무변제액을 포함치 않은 비용), 순수입(NOI: 총수입에 경비를 뺀 수입), 융자금 (Mortgage), 순수익(CADS:순수입에 융자금을 뺀 금액) 등이 산정돼 있고 이를 통해 매물의 가치를 분석해 볼 수 있다.
그러나 현실적으로 구매자 입장에선 매매자로부터 장사가 잘되고 먹고 살만한 비지니스라는 말을 듣고 그다음 단계로 재무제표의 내용을 살펴보면 머리를 꺄우둥할 수밖에 없다. 실제 매매자가 말한 것과 달리 총 수입, 순수입, 순수익 등 모든 면에서 차이가 현격하고 한마디로 앞뒤가 맞지 않는 경우가 많다. 매매자들로선 물론 구매자에게 자신의 재무제표가 사실과 다르며 세금을 줄이기 위한 것이라 강변(?)하지만 설득력이 부족하다. 중개사인 나자신도 이럴때엔 최대한 공정하게 객관성을 가지고 접근하려 하지만 한계를 느끼게 된다.
나의 경우 고객이 재무제표에 심각하게 접근할 때에는 나 자신의 견해를 밝히긴 하지만 무엇보다 회계사를 통해 전문적인 시각에서 재무제표를 재분석하도록 권장하는 편이다. 그리고 고객들이 정말 관심을 갖고있는 매물에 대해서는 재무제표도 중요하지만 실질적으로 비지니스 현장에서 실질적으로 비지니스가 살아 있는지 매매자의 말대로 일일 매출액을 파는지 확인해보라고 권한다. 구태의연한 방법이라 할 지 모르지만 소규모 비지니스의 살아 있는지, 죽었는지는 산술적인 방법보단 현장에서 그 숨결을 체험하는 것이 가장 좋은 방법일 것이다.
또한 여기서 한가지 집고 넘어가야 할 것은 한인 커뮤니티 뿐아니라 다른 커뮤니티도 공히 소규모 비지니스 업종들이 공통적으로 순수입까지는 괞찮은데 순수익이 낮다는 것이다. 물론 대다수가 가족 노동력을 이용하는 업종이므로 자신들의 인건비나 자동차 할부금을 경비로 처리하는 것이라 든지 더 나아가 매월 납부하는 융자금까지 순수입에서 빼버리면 순수익은 적을 수 밖에 없는 게 어쩌면 당연하다고 할 수 있다.
그리고 투자적인 측면에서 상업용 매물의 실제 가치를 알아보는데 사용하는 것이 자금 회수율( Capitalization Rate)이다. 이는 연간 기대 순수입을 비지니스 매입가격으로 나눈 것으로 1년에 $100,000 의 순수입을 얻을 수 있는 매물을 $1,000,000으로 구입했다면 자금 회수율은 10%가 된다. 즉 이 비지니스의 경우 10년이 지나면 투입한 원금의 회수가 가능하다는 얘기가 된다. 타지역에 비해 자금 회수율이 높은 위니펙의 경우 평균 7-8%인 것에 미루어 이 정도면 굉장히 좋은 비지니스다.
비지니스만 보면 자금 회수율은 간단히 계산해 볼 문제지만 건물이 포함돼 있을 때는 반드시 이를 감안해야 한다. 오래된 건물을 구입했을 경우 연차적으로 레노베이션 비용이나 수리 경비가 많이 소요될 경우 순수입이 줄어들므로 자금 회수율은 낮아질 수 밖에 없게 된다. 결국 아무리 비지니스가 좋다 하더라도 건물이 낡았으면 구매자체를 재고해야 될 이유가 여기에 있다.
그리고 해당 매물의 지역적 평균적인 자금 회수율을 안다면 구매하려는 상업용 매물의 가치를 역으로 추산해 볼 수 있다. 상업용 매물의 일년 순수입이 $100,000 일때 최근 거래가 성사된 유사 매물의 평균 자금 회수율이 8%일 경우 일년 순수입에다 자금 회수율을 나누면 이 매물의 적정 가격은 $1,250,000이 된다.
