계약금의 중요성과 그 의미
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집을 사든 상업용 매물을 사든간에 부동산 계약서를 쓸때 반드시 동반돼야 하는게 계약금(DEPOSIT)이다. 계약금은 구매자가 쓴 계약서에 명시한 내용들을 반드시 이행하고 만약 계약 이행을 하지 못하면 계약금을 포기하겠다는 합법적인 의사표시다. 그래서 계약금은 해당 부동산 거래가 합법적이란 것을 보증하며, 계약금이 동반되지 않은 계약서는 법적으로 인정받지 못한다. 그러다보니 계약서를 쓸때 구매자들 대부분이 가장 많은 질문을 하는것 중 하나가 계약금을 얼마나 써야 하는가에 관한 것이다.
일반적으로 계약금은 현금이 아닌 구매자의 수표나 은행에서 발행한 마니오더 또는 보증수표를 사용한다. 현행 부동산 법상 계약금의 한도나 특별히 정해진 가이드 라인은 없다. 그리고 불과 5-6년 전만하더라도 아무리 비싼 매물이라 하더라도 계약금을 그렇게 높게 쓰지 않았다. 나 자신도 그랬지만 중개사들 대부분이 한도가 정해져 있지 않은만큼 너무 적게 쓰는 것은 피하는 대신 구매자의 형편에 따라 적당한 금액을 쓰라고 권장했었다. 매매자들 또한 계약금이 적다하더라도 매매가 이뤄지면 매매대금이 들어오게 되므로 문제 삼지 않았다.
그러나 최근들어 셀러마켓이 지속되면서 계약금의 의미는 다른 방향으로 진화(?)되고 있다. 물론 아직도 계약서의 내용을 이행하겠다는 법적인 의사표시와 함께 구매하려는 물건에 대한 진지함의 정도를 나타내는 계약금에 대한 본의는 살아있다. 문제는 경쟁이 붙었을 때다. 현재의 셀러 마켓에서 여러 구매자들의 계약서가 복수로 들어왔을때 각 계약서의 내용이 우열을 가리기 힘들 다면 계약금의 차이가 매매성사를 결정되는 경우가 그러하다. 즉 계약금은 매매를 좌우하는 또 다른 주요 잣대로까지 의미가 확대되고 있다는 것이다.
그래서 최근에는 구매자들간에 경쟁이 예상될 집의 경우 가능하다면 사려는 금액의 5-10% 정도를 쓰라고 권하는 추세다. 구매자 입장에선 예상외의 목돈이 미리 나가게 되므로 편치 않을 수 있다. 허나 어차피 계약금은 구매자가 계약서에 명시된 조건사항을 문제없이 이행을 하면 소유권 이전일 전에 모기지를 제외한 구매자가 지불해야 될 돈의 일부가 된다. 그래도 미리 내야 될 돈의 일부를 지불했다고 생각하면 다소 위안이 될 것이다.
어떤 경우에 계약금을 돌려 받을 수 있는가도 구매자들의 주요 관심사중 하나다. 물론 계약금은 구매자가 계약서에 명시한 계약 조건들이 이행되지 않았을 때 돌려 받게 된다. 예를 들면 파이낸싱이나 홈 인스펙션, 또는 구매자가 살고 있는 집을 매매하는 조건등을 계약서에 명시했으나 이러한 조건들이 구매자의 노력에도 불구 성취되지 못했을 때 한해 적용된다. 이런 경우에는 최대한 빨리 조건 해제를 위해 허용된 시간이 끝나기 전에 미리 자신의 중개사를 통해 매매자의 중개사에게 연락을 취하는게 바람직하다.
그러나 간혹 매매자측에서 구매자가 조건이행을 위해 노력을 하지 않았을 때 고의성 여부를 놓고 사실확인을 요구할 경우가 있다. 이럴 경우 매매자측 중개사로부터 계약금을 바로 되돌려 받을 수 없을 뿐 아니라 상황이 복잡하게 된다. 계약금은 매매자측 중개사가 소속된 회사의 신용계좌에 보관되며 구매자와 매매자의 합의없이는 계약금은 반환되지 않는다. 드물긴 하지만 양자간의 원만한 합의가 이뤄지지 않으면 결국 법정까지 가야하는 문제로 까지 확대된다. 결국 계약금 반환은 법원판결에 의해 결정되므로 전액이 되돌아온다 하더라도 변호사수임료 등 제반비용을 감안하면 구매자가 안는 재정적인 손실은 막대하다.
이러한 일을 미연에 방지하기 위해선 구매자들은 계약서내에 명시된 조건들을 이행키 위해 최선의 노력을 다해야 한다. 홈인스펙션 서류, 매매자의 집을 시장에 내 놓았지만 팔지 못했다는 것을 인증할 수 있는 자료나 은행으로부터 파이낸싱을 받지 못했다는 서류를 확보하는게 중요하다.
특히 구매자가 다른 구매자와의 경쟁때문에 아무 조건을 달지 않고 계약서를 작성했다면 이것은 굉장히 심각한 것임을 알아야 한다. 조건이 없는 계약서는 구매자 스스로 모든 조건이 충족됐음을 자인한다는 것을 의미한다. 구매자가 집의 하자요인을 알고 있거나 파이낸싱이 될지 안될지 모르는 상황에서 조건을 달지 않고 집을 구매한후 계약을 파기할 경우 계약금 포기는 물론 위약에 따른 피해보상을 각오해야 한다.
