민병규 회계사

1가구 1주택 면세 혜택.

Brian 작성
작성일 2009.08.13 09:34

11,468 조회
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‘1가구 1주택’ (Principal Residence)에 대해서는 팔았을 때 발생하는 양도소득(Capital Gain)이 전액 면세가 되는 큰 혜택이 있으므로, 이에 대한 규정과 적용 방안들이 비교적 까다로운 편이다.

우선1가구 1주택에 대한 정의(조세법 54조 참조)를 살펴보면, “부부와 18세 미만의 미혼자녀들”을 1가구로 취급하며, 렌트가 주목적이 아닌 주택에 1년 중 비록 짧은 시간이라도 일반적으로 거주(Ordinarily Inhabited)해야 한다는 것이 명시되어있다. 이는 곧 본인 소유의 주택이 두 개이상이라도 모두가 위의 조건을 충족시킨다면, 본인이 여러개의 주택 중 어느 한 곳을1가구 1주택으로 지정할 수있다는 해석이된다.
예를 들어, 본인이 주택을 소유하고 있으면서 따로 북쪽에 별장을 소유한 경우는 여름기간만 주말에 가끔 갔어도 별장을1가구 1주택으로 지정할 수있다.   특이할 점은 해외의 주택에대한 제한이 없으므로, 만약 한국의 본인 소유 아파트도 전세나 월세를 주지 않았고 매년 한국방문시 그 집에서 머물렀다면 해당이 된다는 것을 유념하길 바란다.

위의1가구 1주택 조건을 충족하는 주택이 두개 이상인 경우, 어느 것을 1가구 1주택으로 지정하는 것이 유리한 지를 산정하는 방법을 설명하겠다. 예를 들면, 부부가 소유했으며 지난 1998년부터 2007년까지 10년간 계속 살아 온 주택이 15만 달러가 올라있고, 2003년 대학에 다니는 자녀들을 위해 구입한 부부명의의 다운타운 주택(자녀들이 계속 살아온 경우만 해당됨)이 5년간 10만 달러가 올랐다고 가정해보자. 이경우에는 1998년부터 2002년까지는 본인주택, 그리고 2003년부터 2007년까지(실제로는 “+1”년 규정으로 2004년부터만 지정 해도 무방함)는 다운타운 주택을1가구 1주택으로 지정하는 것이 유리하다.   이는, 본인 거주 주택은 일년에 1만 5천 달러가 오른 셈이고 다운타운 주택은 일년에 2만달러가 올랐으므로 당연히 다운타운 주택을 최대한도1가구 1주택으로 선정하는 것이 유리하기 때문이다.   위의 본인 거주 주택 같이 부분적으로1가구 1주택을 선정하는 경우는 T2091이란 서류를 주택을 처분한 해의 개인 소득보고에 첨부해야한다.

또한, 한인사회의 많은 가정이 지하에 있는 방 1-2개 정도를 렌트주는 경우가 있는 데, 이 정도는1가구 1주택의 정의를 벗어나지 않은 것으로 간주되나 유의할 점은   주택에대한 감가상각은 하지 않아야 된다는 것이다. 그러나, 만약 지하 전체를 개조하여 5-6개의 방이 있으며 이를 전문적으로 렌트하는 경우에는 윗층 본인 가족이 사는 공간만 부분적으로 1가구 1주택 혜택을 받을 수있다.
그외에, 1가구 1주택의 용도변경에 대해 다음과 같은 특별한 규정이 있다. 본인이 살아오던 주택을 타인에게 렌트하는 경우에는 앞으로도 4년간 그 집을1가구 1주택으로 지정할 수 있는 규정이 있다. (조세법 45조 2항 참조).    단, 국세청에 보고를 해야하며 아울러 그 해당주택에 대한 감가상각은 앞으로 하지 않아야 한다.

결론으로, 1가구 1주택(Principal Residence)의 혜택을 잘 이용하면 많은 세금을 절약하게 되나 그 규정이 까다로운 관계로 실제 상황에 적용시에는 반드시 회계사와 상의 후 결정하기를 권유한다.

문의전화 : 416-492-7848(브라이언 민)

영심이
작성일 2009.11.14 04:29

유익한내용항상감사합니다