민병규 회계사

비거주자의 부동산 처분

Brian 작성
작성일 2009.08.19 18:54

10,198 조회
3 댓글
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질문> 유학생 엄마이다. 아이들 유학이 끝나서 소유하고 있던 집을 정리하고 한국으로 돌아가려한다. 이에따른 세무관련 사항에대해 설명을 부탁한다.

금번 칼럼에는 비거주자가 건물 또는 집을 처분시 발생하는 제반 세무사항에 대해 설명하고, 차후에 기회가 있으면 비거주자가 임대소득이 발생하는 건물에 투자시, 이에대한 세무보고 과정에대해 설명하겠다. 세법상 비거주자(Non-Resident on tax purpose)가 건물 및 집을 파는 경우, 양도소득의 25퍼센트에 해당하는 금액을 원천징수하여 그 건물이 위치한 캐나다 국세청 지청(Tax Services Office)에 보내야 하며, 해당 부서에서 심사를 한 후 완납증명(Clearance Certificate)이 발행되게 된다.

만약, 이러한 원천징수가 제대로 되지 않은 채 건물을 인수하게 되면, 국세청이 구입자에게 건물 판매가의 무려 25퍼센트에 해당하는 금액을 징수할 수있는 가혹한 조항이 있으므로 세법상 비거주자로부터 부동산을 구입하는 경우에는 구입자의 각별한 주의를 요한다.

원천징수 금액을 국세청에 보내는 시기에 따라 아래의 두 가지로 구분된다. 첫째, Closing date 이전에 미리 양도소득을 산정한 이후 완납증명을 요구하는 방법이 있으며, 이 방법의 장점은Closing date이전에 완납증명이 발급됨으로써 구입자에게 미납의 불안감을 해소해 주는 것을 들 수있다. 둘째 방법으로는, Closing date 이후 열흘이내 원천징수 금액을 국세청에 보내면서 완납증명을 신청하는 경우가 있다. 그러나, 이 경우에는Closing을 할 때 구입자에게 확실한 완납증명을 보여주지 못하는 이유로, 고객 보호의 명목하에 구입자의 변호사가 최대 가능 징수액에 해당하는 건물판매가의 25퍼센트를 신탁구좌에 유보시켜 놓기를 요구하는 경우가 종종 있다.

필자의 최근 경험에 의하면 처리할 업무량과 지역에 따라 거의 4-5개월까지 걸린 적이있다. 이는 곧 완납증명이 나올때까지 큰 금액을 받지 못하는 것을 의미하며, 이런 연유로 가능하면 위에 설명된 첫 번째 방법을 사용하여Closing date 이전에 미리 완납증명을 받아놓기를 권유한다. 임대건물인 경우에는25퍼센트의 양도소득외에 그 동안 감가상각을 한 금액에 대해 별도의 세금을 함께 원천징수해야만 완납증명이 발행되며, 그 심사과정도 일반 주택보다 훨씬 까다로운 관계로 충분한 여유를 두고 신청서를 보내야한다.

위와 같이 원천징수된 금액에 대해, 다음해 4월 말까지 개인소득보고를 하여 실제로 산정된 양도소득세보다 원천징수된 금액이 많을 경우에는 그 차액에대해 환급을 신청하게 된다. 이 경우에 많은 비거주자들이 당연히 클레임할 수있는 개인 공제 크레딧을 활용 못하여 많은 세금을 캐나다 국세청에 헌납하는 경우를 종종 본다. 가장 흔한 예가 캐나다에 머물면서 수 년간 교회나 자선단체에 기부한 영수증을 활용 못하는 경우이다. 실례로, 필자의 경우 최근에 세법상 비거주자가 주택을 팔아 발생된 1만 달러 상당의 원천징수 금액을 지난 수 년간 교회에 헌금한 영수증을 첨부하여 전액 환급받 적이있다. 이와 같이 비거주자라 할 지라도 캐나다 정부에 등록된 자선단체에 기부한 영수증이 있다면 개인 소득세에서 공제할 수가 있으며, 이 밖에도 경우에 따라 다른 항목의 개인 공제 크레딧을 활용할 수가 있으므로, 미리미리 플랜을 한다면 세법상 다소 불리한 처우를 받는 비거주자라 할 지라도 많은 세금을 절약할 수있음을 주지하기 바란다.

문의전화 : 416-492-7848 민병규(브라이언 민)

썬더양정배
작성일 2009.08.20 06:03

좋은 정보 감사합니다